把房子送給小孩，其實要繳三種稅，其中兩種不是你在繳
「房子送給孩子，贈與稅有 244 萬免稅額，應該夠用吧？」這是我們在財產傳承諮詢 裡經常聽到的第一句話。但房子贈與牽動的從來不只贈與稅一種稅，土地增值稅、 房屋契稅也會一起發生——更容易被忽略的是，這兩筆稅法律上根本不是贈與人（父母） 在繳，是受贈人（子女）自己要拿出現金繳的。等到辦登記前才發現這件事，常常是 最措手不及的時刻。這篇把三種稅的稅目、稅率、誰該繳、什麼時候繳，一次講清楚。
一間房子贈與，同時牽動三部不同的法律
房子在稅法上分成土地與房屋兩個部分，贈與整棟房子等於同時做了三件事：把 財產無償移轉給子女（贈與稅）、把土地所有權無償移轉（土地增值稅）、把房屋 所有權無償移轉（契稅）。三部法律各自規定納稅義務人，不會因為是同一個贈與 行為就自動統一由誰來繳。
| 稅目 | 法源 | 課稅對象 | 納稅義務人 | 稅率 | 申報期限 |
|---|---|---|---|---|---|
| 贈與稅 | 遺產及贈與稅法第7、22、24條 | 土地公告現值＋房屋評定現值 | 贈與人（原則） | 244萬免稅額後10%～20%累進 | 超過免稅額之贈與發生後30日內 |
| 土地增值稅 | 土地稅法第5、33條 | 土地漲價總數額 | 受贈人 | 一般稅率20%／30%／40%累進 | 訂定契約之日起30日內 |
| 房屋契稅 | 契稅條例第2、3、7條 | 房屋評定現值 | 受贈人 | 6% | 契約成立之日起30日內 |
以上為現行規定整理，個案實際稅額仍以稽徵機關核定通知書為準。三筆稅的申報 期限都是 30 天，看起來對稱，但納稅義務人不同——這正是這篇要提醒的重點。
多數父母以為既然房子是「我送的」，三張稅單自然都是自己名字要繳。實際上 依土地稅法第5條，土地因贈與（無償移轉）而移轉，納稅義務人是取得所有權的 受贈人；依契稅條例第7條，贈與契稅也是由受贈人申報納稅。真正法律上落在 贈與人身上的，只有贈與稅本身。
以為能用的自用住宅優惠，贈與其實用不到
很多人算土地增值稅時，直覺套用「自用住宅優惠稅率 10%」。但依土地稅法第34條， 這個優惠稅率的適用條件寫的是土地所有權人「出售」其自用住宅用地——贈與是 無償移轉，不是出售，即使房子本身完全符合自用住宅資格，贈與時仍然不能適用 這個優惠，只能按一般稅率課徵。
符合資格可用
10%- 土地稅法第34條明文限「出售」
- 都市土地3公畝、非都市土地7公畝以內部分
- 一生一次，符合條件可申請一生一屋
不能適用
20%起跳- 贈與非出售，不符第34條要件
- 依第33條按一般稅率20%／30%／40%累進
- 持有滿20／30／40年，超過部分可各減徵20%／30%／40%
這一點在估算贈與成本時特別容易低估：如果只憑印象套 10% 自用稅率，算出來 的土地增值稅可能只有實際金額的一半不到，等到稽徵機關核定的稅單出來，才發現 落差不小。
舉個例子：一間房子，三張稅單要準備多少現金
假設一間房子，土地公告現值 350 萬元（其中土地漲價數額 180 萬元）、房屋評定 現值 220 萬元，父母當年度沒有其他贈與紀錄：
贈與稅：（350＋220－244）×10% ≈ 32.6 萬元，由父母繳。土地增值稅以一般稅率 最低 20% 估算：180×20%＝36 萬元，實際依漲價倍數可能落入 30%、40% 級距， 金額只會更高；契稅：220×6%＝13.2 萬元。這兩筆合計 49.2 萬元，法律上都是 子女的名字要繳，比父母要繳的贈與稅 32.6 萬元還多。如果子女手上剛好沒有這筆 現金，登記前這一關就會卡住——依遺產及贈與稅法第42條，地政機關辦理贈與移轉 登記前，必須先看到稽徵機關核發的稅款繳清或免稅證明，三張證明缺一張都不能 過戶。
父母想連稅一起出，要小心變成第二筆贈與
不少父母知道子女要繳這兩筆稅之後，乾脆說「我連稅金一起出」。這個做法本身 沒問題，但這筆代墊的稅款，依遺產及贈與稅法第5條，屬於「無償承擔他人債務」， 在稅法上會被視同另一筆贈與，要併入贈與人當年度的贈與總額一起計算 244 萬 免稅額。如果房子本身的贈與已經接近或超過免稅額，再加上這筆代墊的土地增值 稅、契稅，很容易把原本以為壓在免稅額內的規劃，推到需要另外申報贈與稅的 門檻之外。這部分牽涉視同贈與的認定細節，決定連稅一起出之前，建議先確認 當年度是否已經有其他贈與紀錄，避免代墊的稅款把整年度的免稅額度用超過。
從簽約到過戶，三個 30 天要同步排
- 贈與契約成立贈與人與受贈人的申報期限同時起算
- 30日內受贈人申報土地增值稅與房屋契稅；贈與金額超過244萬免稅額者，贈與人同步申報贈與稅
- 取得三張稅款繳清或免稅證明三筆稅都核定並完稅後才能備齊過戶文件
- 辦理所有權移轉登記地政機關核對稅款繳清或免稅證明無誤，才會受理登記
三個期限雖然都是 30 天，但由誰負責申報不一樣，實務上建議贈與契約一簽好， 就把三張申報表同時排入行事曆，避免其中一筆因為「以為對方會處理」而逾期。
實務上該怎麼準備
- 先分清楚兩本帳。 贈與人要準備的是贈與稅，受贈人（子女）要準備的是 土地增值稅加房屋契稅，不要預設全部由長輩一個人出。
- 土地增值稅先用一般稅率估，不要套自用住宅優惠。 贈與不適用 10%， 用 20%起跳概算才不會低估現金需求。
- 要連稅一起出，先確認會不會疊加成另一筆贈與。 代墊稅款本身也算 贈與總額的一部分。
- 三個 30 天同步排進時程，登記前備齊三張完稅或免稅證明。 少一張， 地政機關就不會受理移轉登記。
- 先試算再簽約。 我們的贈與稅試算工具可以先抓出 贈與稅概算，但土地增值稅與契稅要另外用公告現值與稅率合併估算，個案 差異不小。
三種稅、兩個繳稅人、三個期限，聽起來瑣碎，但只要贈與契約一簽，時鐘就一起 開始跑。我們在中友地政士事務所處理房產贈與規劃時，會把這三張稅單和登記 文件一次備齊給客戶看，而不是簽完約才發現孩子手上沒有現金繳稅。如果你也在 規劃把房子送給子女，可以參考我們的贈與稅務規劃服務， 先把三筆稅、兩個繳稅人算清楚，再決定要不要簽這份贈與契約。房子過戶到底要 辦哪些手續才算真的完成，我們在 過戶登記為什麼非辦不可裡也有 說明，兩篇對照著看，贈與前的稅務準備跟登記程序就完整了。
本文為一般性說明，非個案法律意見。發文日期：2026-08-29。