二親等內買賣，證明差一步，整棟房子就被當成贈與
「用贈與，孩子要繳贈與稅；用買賣，是不是就沒事了？」這是我們在規劃親屬間房產移轉時， 很常被問到的一句話。確實，買賣不是贈與，理論上不該課贈與稅——但如果賣方跟買方是 二親等以內的親屬，法律不會直接相信「這是買賣」，而是先把它當成贈與看待，除非你能 拿出證明推翻這個推定。很多人簽了買賣契約、也辦了過戶，卻在事後收到國稅局的贈與稅 核定通知書，才發現自己漏掉的不是稅率算錯，是根本沒準備能拿出來的證明。
二親等的範圍，比你想的還大
依民法第969條、第970條，親屬分成血親與姻親，姻親的親等要跟著配偶的親等走。實務上 最容易漏算的，就是姻親這一塊——不少人以為「二親等」只算自己的血緣家人，其實配偶 的父母、配偶的兄弟姊妹，同樣算在二親等以內。
| 關係 | 親等 | 類別 |
|---|---|---|
| 父母、子女 | 一親等 | 直系血親 |
| 祖父母、孫子女 | 二親等 | 直系血親 |
| 兄弟姊妹 | 二親等 | 旁系血親 |
| 配偶之父母（岳父母、公婆） | 一親等 | 姻親（從配偶之親等） |
| 配偶之兄弟姊妹（大伯、小姑等） | 二親等 | 姻親（從配偶之親等） |
| 子女之配偶（媳婦、女婿） | 一親等 | 姻親（血親之配偶，從其配偶之親等） |
也就是說，公公把房子賣給媳婦、姊姊把房子賣給妹婿，只要換算下來落在二親等以內， 一樣會被拉進這條規定，不是只有父母子女之間才要注意。
法律先把這筆買賣當成贈與，除非你證明得出來
依遺產及贈與稅法第5條第6款，二親等以內親屬間財產之買賣，以贈與論；但能提出已支付 價款之確實證明，且該價款不是由出賣人貸與或提供擔保向他人借得者，才不適用。換句話說， 立法者的邏輯是反過來的：不是國稅局要證明你在假買賣真贈與，而是你要證明這筆買賣是真的， 國稅局才會放行。這是為了防堵最常見的避稅手法——簽一張買賣契約，實際上一毛錢都沒付， 用「買賣」的外衣把贈與稅規避掉。
而且無論賣方是不是真的希望收到這筆錢、雙方感情再好，這條規定不看動機，只看能不能拿出 證明。就算價金訂得跟市價一模一樣，證明拿不出來，一樣先被當成贈與。
差額課稅，跟整筆被當成贈與，是兩回事
同一條法律的第2款規定「以顯著不相當之代價，讓與財產」，這是講一般人之間如果用明顯偏低 的價格買賣，只有市價與成交價的差額部分要課贈與稅——這是多數人對「低價賣親人東西要繳稅」 的既定印象。但第6款的二親等買賣不是這樣算。
價格明顯偏低
只算差額- 依第5條第2款，顯著不相當代價
- 只有市價與成交價的差距部分課贈與稅
- 成交價確實收足，其餘部分不受影響
拿不出金流證明
整筆視為贈與- 依第5條第6款，不論價金訂得多接近市價
- 證明不足，整筆財產現值都算贈與
- 不是打折課稅，是全額納入贈與總額
這是很多人低估風險的地方：以為就算被查到，頂多補一點差額稅款；實際上一旦被認定為 二親等買賣舉證不足，房子的公告現值加評定現值是整筆算進贈與總額，不是差額。
想證明買賣是真的，金流要怎麼準備
國稅局審核這類案件時，看的是兩件事：第一，買方真的有支付這筆錢；第二，這筆錢不是 賣方借給買方、也不是賣方提供擔保讓買方去借來的。實務上常見備妥的資料包括：
- 銀行匯款紀錄，不要用現金交付——存摺、匯款單、銀行本票都算，但要能對應到買賣 契約的付款時間與金額。
- 買方自己的資金來源說明，例如薪資所得、既有存款、或用買方自己名義申請、以自己 財產擔保的貸款。
- 避免「左手出右手進」：如果賣方先把錢贈與或轉帳給買方，買方再拿這筆錢回頭支付 價金，實質上仍是無償移轉，國稅局一樣會穿透認定。
- 即使確實是真實買賣，也要在契約成立後依遺產及贈與稅法第24條的期限辦理贈與稅 申報並檢附上述證明，由稽徵機關審核後核定免課贈與稅——不是「反正是真的買賣， 不用理國稅局」。
不少人以為既然是真的買賣、也付了錢，就不需要主動申報，等國稅局來查再解釋就好。 但實務上二親等以內的買賣，只要金額超過贈與稅免稅額（幾乎所有不動產都會超過）， 仍要在期限內填具贈與稅申報書並檢附支付價款證明，由稽徵機關審核認定買賣屬實後 核定不課稅，而不是自己認定「反正證明齊全就沒事」，把申報這一步跳過。
沒證明會怎樣：這筆稅不是打折，還會卡住以後賣屋的成本
舉個例子：一間房子，公告現值加評定現值合計 500 萬元，父母與子女約定用 500 萬元 買賣過戶，但這筆款項其實是子女跟父母借來付的，事後也拿不出獨立資金來源的證明。 國稅局審核後，依第5條第6款認定買賣不屬實，整筆 500 萬元視為贈與，當年度父母 沒有其他贈與紀錄：
25.6 萬元本身未必是最痛的一筆。更長遠的影響在日後子女要賣掉這間房子時：依所得稅法 第14-4條，受贈取得的房地，計算房地合一稅的取得成本，是用「受贈時」的評定現值與 公告現值（按消費者物價指數調整），而不是當初買賣契約上寫的 500 萬元價金。也就是說， 一旦被核定為贈與，不只補這一次的贈與稅，連未來賣屋時可以扣除的成本基礎，都會被鎖定 在偏低的現值，等於往後每一次計算房地合一稅，都要多付出這個代價。
土地增值稅與契稅另依各自的規定申報繳納，納稅義務人與期限不同，不在這篇的討論範圍內。
如果你正在考慮把房子用買賣的方式過戶給二親等以內的親屬，建議先想清楚買方是不是 真的有能力、也真的打算用自己的錢支付這筆價金，而不是先簽約、想著「反正錢在自己人 之間，之後再處理」。金流的準備要走在契約前面，不是等國稅局來問才補。想先抓一下 這筆交易如果被認定為贈與要負擔多少稅，可以用我們的贈與稅試算工具 先概算；如果你在猶豫要用買賣還是乾脆直接贈與，我們在 生前贈與還是留著繼承，哪個省稅？裡 也整理過兩條路的比較。不確定手上這筆交易的金流證明夠不夠、該怎麼準備，歡迎透過我們的 贈與稅務規劃服務，讓我們先幫你看過一遍，再決定要不要簽約。
本文為一般性說明，非個案法律意見。發文日期：2026-09-21。